Pinel Ancien Optimisé au Déficit Foncier
Le dispositif PINEL réhabilité dans l’ancien permet de cumuler pour un même investissement l’avantage fiscal offert par le PINEL classique avec un autre dispositif : LE DEFICIT FONCIER.
On parle alors du « PINEL optimisé au DEFICIT FONCIER »
Les biens concernés
Le PINEL optimisé au DEFICIT FONCIER porte sur des immeubles anciens à réhabiliter, se situant dans les zones A, A bis et B1 en France.
Il s’agit d’immeubles présentant une certaine qualité de bâti.
Les biens qui entrent dans le cadre de ce dispositif sont des immeubles jugés insalubres au sens de la loi, ou des biens utilisés dans un cadre professionnel (bureaux, ateliers, etc.), et que l’Etat souhaite voir transformés en logements.
D’importants travaux devront être réalisés : mise aux normes de l’immeuble, à la charge des propriétaires bailleurs.
Dans le dispositif PINEL réhabilité, la défiscalisation porte sur un montant d’investissement total maximum foncier plus travaux plafonnés de 300 000 euros, répartis éventuellement sur 1 ou 2 logements et ne devant pas dépasser 5500 euros du m2.
L’assiette considérée pour le calcul de la réduction d’impôt n’est pas uniquement le prix du foncier, mais bien le prix de revient total du logement, autrement dit celui du foncier incluant les frais de notaire, la TVA et le montant des travaux.
Toutefois lorsque ces travaux sont entrepris par l’intermédiaire d’une AFUL ou d’une ASL, seul le montant du foncier subira les frais de notaire.
Le propriétaire d’un bien mis en location se trouve dans une situation de DEFICIT FONCIER lorsque les charges de propriété qu’il supporte (travaux de réparation, d’amélioration, charges d’entretien, de copropriété, primes d’assurances, intérêts d’emprunt, taxe foncière…) sont plus importantes que les loyers qu’il perçoit. Ce déficit est, sous certaines conditions, imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an et ce à condition que le bien soit loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du premier déficit. Le surplus éventuel ainsi que la fraction du déficit résultant des intérêts d’emprunts sont imputables sur les revenus fonciers successifs jusqu’à la 10éme année.
Quels avantages Fiscaux ?
LE DISPOSITIF PINEL REHABILITE permet à l’acquéreur d’un logement ancien après travaux, d’obtenir des réductions d’impôt pouvant aller jusqu’à :
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ENGAGEMENT LOCATIF DU BIEN |
EVOLUTION DES TAUX SELON L’ANNEE DE L’INVESTISSEMENT | ||
| Jusqu’à 2022 | 2023 |
2024 |
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6 ans |
12 % |
10,5 % |
9 % |
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9 ans |
18 % |
15 % |
12 % |
| 12 ans | 21 % | 17,5 % |
14 % |
A la réduction d’impôt inhérente au dispositif PINEL réhabilité, s’ajoute dans le cadre de l’ancien un autre dispositif : celui du DEFICIT FONCIER DE DROIT COMMUN.
Possibilité d’imputer sur son revenu global un montant de travaux plafonné à 10 700 euros par an on parle alors de déduction fiscale.
Tous les travaux de réparations, entretien, amélioration et décoration des parties communes sont concernées par le DEFICIT FONCIER. A noter que si ce montant dépasse le plafond de 10 700 euros imputables par an, le reliquat est reportable pour une durée de 10 ans, sur vos seuls revenus fonciers.
Attention, dans le cas d’un PINEL OPTIMISE AU DEFICIT FONCIER, la déduction de 10 700 euros par an porte uniquement sur les travaux des parties communes dissociables des travaux des parties privatives, qui eux sont défiscalisables en PINEL réhabilité.
L’acquéreur d’un bien éligible au PINEL ancien pourra bénéficier de deux outils de défiscalisation cumulatifs :
« LA REDUCTION D’IMPOT DU PINEL et LA DEDUCTION DU DEFICIT FONCIER »
Le DEFICIT FONCIER ouvre droit à une déduction dès la première année de paiement des travaux, tandis qu’il faut attendre la livraison du bien pour défiscaliser dans le cadre du PINEL, soit généralement deux ans après l’investissement.
En général les investisseurs mettent en place avec leur banquier d’un différé d’amortissement de leur prêt.
Conditions locatives
Possibilité de louer à sa famille : la loi PINEL est applicable pour les locations à la famille.
Les parents peuvent donc investir dans un logement pour y loger ascendants ou descendants tout en bénéficiant des avantages fiscaux du dispositif PINEL, à la condition que le locataire ne soit pas inclus dans le foyer fiscal de l’investisseur.
La location se fera sous condition de ressources du locataire.
Le plafonnement des niches fiscales
La partie PINEL du dispositif entre dans le plafonnement des niches fiscales.
Pour quels investisseurs ?
La réduction d’impôt du PINEL optimisé au DEFICIT FONCIER concerne tous les contribuables.
Et plus particulièrement ceux qui ont des revenus fonciers. Ce dispositif permet de diminuer leurs revenus fonciers assujettis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,20% ce qui peut engendrer avec un taux fiscal marginal de 45% une défiscalisation maximum à hauteur de 62,20% des revenus fonciers.
De plus le déficit imputable sur leur revenu global à hauteur de 10 700€ par an, peut permettre à certains contribuables, de changer de tranche d’imposition et d’obtenir de facto un gain fiscal plus important.